Assembleia de condóminos online

O que a Lei n.º 8/2022 alterou

Durante décadas, a assembleia de condóminos foi pensada como reunião presencial: um local, uma hora, um livro de presenças. A Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, passou a admitir, de forma expressa, que a assembleia se realize por meios de comunicação à distância (assembleia telemática) e clarificou o uso de convocatórias electrónicas quando o condómino indique endereço para esse efeito.

A lei não aboliu a assembleia presencial nem tornou a videoconferência obrigatória. Abriu um modo de funcionamento que a assembleia (ou o regulamento, quando o preveja) pode adoptar, desde que se respeitem as regras de convocação, de deliberação e de arquivo dos artigos 1430.º a 1433.º do Código Civil.

Convocatória e endereço electrónico

A convocação continua a reger-se pelo artigo 1431.º: quem convoca, dia, hora, local ou meio, ordem de trabalhos detalhada e antecedência mínima de dez dias. A segunda convocação, na prática, trinta minutos depois, no mesmo meio e com a mesma ordem, deve constar do texto.

O envio por correio electrónico só é válido se o condómino tiver indicado, por escrito, um endereço. Quem não indicou continua a ser convocado pelos meios tradicionais. Tratar «toda a gente usa email» como indicação legal é fonte típica de impugnação: as deliberações de uma convocatória inválida são anuláveis no prazo de 60 dias (artigo 1433.º).

Se a reunião for à distância, a convocatória torna isso inequívoco: plataforma ou número de conferência, hora de início, forma de aceder e, em sessão híbrida, o local físico em paralelo. Assuntos que exijam maioria qualificada (inovações, artigo 1425.º, dois terços do valor do prédio) devem constar com clareza.

A assembleia ordinária mantém-se na primeira quinzena de janeiro. A extraordinária convoca-se pelo administrador ou por condóminos com pelo menos 25 % do capital.

Funcionamento e votação

O artigo 1432.º regula o funcionamento. A assembleia à distância não é uma assembleia de regras mais leves: as maiorias, a representação por procuração e a necessidade de a deliberação caber na ordem de trabalhos mantêm-se. Em regra, delibera a maioria do capital presente, salvo maioria qualificada.

Na prática, a reunião por videoconferência só é segura se:

• cada condómino ou procurador se identificar no início;
• puder acompanhar em tempo real a discussão e intervir;
• o sentido de voto de cada fração ficar registado na ata (a favor, contra, abstenção, permilagem em ‰);
• as procurações tiverem sido apresentadas antes do início, pelos meios indicados na convocatória.

A votação à distância, no sentido da lei, é a votação na assembleia que decorre por meios de comunicação, não um recenseamento informal por mensagens ao longo da semana, nem uma sondagem posterior. Deliberações tomadas fora da reunião, ou sobre ponto que não estava na ordem de trabalhos, expõem-se à impugnação.

Quem preside enuncia o resultado e garante que a ata o reflecte. Empates e maiorias insuficientes tratam-se como na reunião presencial: a proposta não passa.

Sessão híbrida

É lícito combinar sala física e meios à distância, desde que a convocatória o preveja e os dois grupos de participantes tenham condições equivalentes de intervenção e de voto. O quorum e as maiorias calculam-se sobre o capital representado no conjunto, não sobre quem «está na sala».

A ata deve indicar o carácter misto, a plataforma utilizada e o modo de verificação da identidade. A Lei n.º 8/2022 deu à ata força de título executivo para as quotas deliberadas: um registo de presenças incompleto enfraquece essa força.

Ata, arquivo e prazo

A ata da reunião telemática contém os mesmos elementos da ata presencial: data, «lugar» (meio e, se o houver, local físico), presenças com permilagem, quorum, votos em ‰, deliberações. Deve ser disponibilizada no prazo de 30 dias e arquivada.

O administrador não está dispensado de guardar procurações, comprovativos de convocação e, se existirem, registos de acesso à sala virtual. Esses elementos provam, mais tarde, que a assembleia existiu e que o voto foi o da fração certa.

A assembleia telemática não reduz as maiorias. Inovações continuam a exigir dois terços do valor do prédio; se prejudicarem uma fração, unanimidade. O fundo de 10 %, o orçamento e a eleição do administrador (maioria simples, mandato de um ano, destituível a todo o tempo) votam-se com as mesmas regras da sala física. Quem não consegue ligar-se pode fazer-se representar por procuração apresentada antes do início.

Gravar a reunião não é obrigatório e levanta questões de RGPD (Lei n.º 58/2019, CNPD): o consentimento ou outra base, a finalidade, o prazo de conservação. A ata escrita continua a ser o documento da deliberação; um ficheiro de vídeo não a substitui nem se afixa no hall. Listas de «quem faltou à Zoom» no átrio violam a protecção de dados da mesma forma que as listas de devedores.

No PrumoSGC

O PrumoSGC® permite marcar a assembleia como presencial, à distância ou mista, definir a ordem de trabalhos, registar presenças e o voto por permilagem, e gerar a convocatória e a ata em PDF (Markdown → LaissPdf A4, com logótipo e AMI da agência).

A plataforma não oferece videoconferência integrada, não faz votação em directo por vídeo e não envia a convocatória por WhatsApp. O meio técnico da reunião (Zoom, Teams, telefone) organiza-se fora do produto. O PDF é o texto; o envio, email indicado pelo condómino, carta ou outro meio que faça prova, é acto da agência. Não há aplicação móvel para condóminos nem redacção automática da ata.