Regulamento interno de condomínio

Regulamento e título constitutivo

O título constitutivo da propriedade horizontal (artigo 1418.º do Código Civil) cria as frações autónomas, atribui-lhes um fim e fixa a permilagem. Inscreve-se no registo predial. Alterá-lo, na parte essencial, exige o acordo dos interessados e formalidades pesadas. Não é o sítio certo para regular a hora do silêncio ou o uso da casa do lixo.

O regulamento do condomínio disciplina o uso, a fruição e a conservação das partes comuns e as regras de convivência. Pode constar do próprio título (n.º 2 do artigo 1418.º). Quando o título é omisso, situação frequente em edifícios mais antigos, a assembleia aprova-o depois.

O regulamento não é estritamente obrigatório: o Código Civil não comina a sua ausência com nulidade do regime. É, porém, fortemente recomendado. Sem texto escrito, cada conflito recai sobre cláusulas genéricas da lei e sobre a memória das atas. Um regulamento curto, legível e executável reduz a litigiosidade.

Tratar o regulamento como se fosse o título, ou o contrário, gera nulidades práticas. Ninguém corrige uma permilagem no regulamento. Ninguém exige escritura pública para mudar a hora de encerramento do portão, se a assembleia o deliberou validamente.

Como se aprova e como se altera

A aprovação faz-se por maioria do capital presente (artigo 1432.º), salvo se alguma cláusula tocar matérias que a lei reserve a unanimidade ou a maioria qualificada, por exemplo, se, a pretexto de regulamento, se pretender inovar nas partes comuns (artigo 1425.º, dois terços do valor do prédio) ou alterar o fim de uma fração.

A convocatória (dez dias, ordem de trabalhos detalhada) inclui o ponto com clareza e, de preferência, o projecto de texto ou a indicação de onde pode ser consultado. Aprovar um regulamento «em bloco» sem os condóminos o terem lido é fonte de impugnação no prazo de 60 dias.

A alteração posterior segue o mesmo caminho: nova convocatória, nova deliberação, novo texto consolidado. Convém arquivar versões datadas. Um regulamento de 1998 citado de memória, sem anexo de frações actualizado, perde força prática no dia em que alguém pede a redacção em vigor.

O regulamento vincula os condóminos e, por extensão, quem ocupe as frações (arrendatários, comodatários), porque o uso das partes comuns deriva do direito do proprietário. Deve ser entregue ou disponibilizado a quem entra no prédio.

Animais de companhia

Não existe no Código Civil uma proibição geral de animais de companhia. O regulamento não pode banir a detenção de animais nas frações. Pode estabelecer regras de higiene, circulação em partes comuns, recolha de dejectos e prevenção de ruído ou perigo.

Cláusulas absolutas («é proibido ter cães») ou desproporcionadas expõem o condomínio a contestação. A medida adequada é a que permite a convivência sem transferir para os vizinhos os custos de um uso descuidado. O bem-estar animal e o regime do arrendamento habitacional reforçam este limite.

Ruído

O Regulamento Geral do Ruído (Decreto-Lei n.º 9/2007) aplica-se ao edifício independentemente do que o condomínio escreva. O regulamento interno pode concretizar horários de silêncio, de máquinas ruidosas e de trabalhos nas frações, desde que sejam razoáveis e compatíveis com o uso habitacional ou comercial fixado no título.

Um prédio misto (lojas no rés-do-chão, habitação acima) não pode tratar o comércio lícito como incómodo ilícito, nem a habitação como se não existisse. Horários de silêncio à noite e ao domingo são clássicos; «silêncio absoluto das 8 às 20» num prédio com escritórios não é executável.

Queixas de ruído documentam-se; não se resolvem com listas no hall (RGPD) nem com cortes de serviços comuns.

Outras matérias úteis

Um regulamento útil é curto. Os capítulos mais frequentes:

• identificação do prédio, das partes comuns (artigo 1421.º) e do anexo de frações e permilagens;
• repartição de encargos nos termos do artigo 1424.º;
• uso de halls, escadas, terraços comuns, sótãos e logradouros;
• estacionamento e circulação de veículos nas zonas comuns;
• publicidade, antenas e alterações visíveis na fachada (linha arquitectónica: dois terços);
• canalização de comunicações da administração (incluindo email, se o condómino o tiver indicado, Lei n.º 8/2022);
• dever de aviso de obras nas frações que afectem partes comuns;
• videovigilância, se existir: só partes comuns, aprovação em assembleia, imagens até 30 dias.

Sanções pecuniárias no regulamento só valem nos limites da lei e da ordem pública. Não substituem a cobrança das quotas nem a via judicial.

No PrumoSGC

O PrumoSGC® inclui um tipo de modelo Regulamento em Markdown, convertido pelo LaissPdf em PDF A4 com logótipo e AMI da agência e, em anexo, a tabela de frações e permilagens do cadastro. A assembleia que o aprova fica com convocatória, presenças, voto por permilagem e ata em PDF.

A plataforma não inventa o regulamento: o modelo e os artigos adicionais são da agência. Os artigos livres podem receber uma sugestão da IA, sempre revista. A plataforma não impede uma cláusula ilegal (proibição absoluta de animais, lista de devedores, sanção desproporcionada). Não há portal do condómino para «aceitar» o texto nem tickets de denúncia de infracções.