Reabilitação urbana no condomínio (ARU e IFRRU)

O que o IHRU trata: e o que o condomínio decide

O IHRU é o instituto público da habitação e da reabilitação urbana. No Portal da Habitação publica o mapa das Áreas de Reabilitação Urbana (ARU), o manual de delimitação dessas áreas e o IFRRU, o instrumento financeiro de empréstimos para reabilitar edifícios.

Nenhuma destas figuras substitui a assembleia. Reabilitar a fachada, a cobertura ou as instalações gerais continua a ser obra nas partes comuns: conservação extraordinária ou inovação, com as maiorias do Código Civil. O IHRU entra depois: ou ao lado: quando o prédio está numa ARU ou quando se pede financiamento.

Área de Reabilitação Urbana

A ARU é uma área do município delimitada por insuficiência ou degradação do edificado, das infraestruturas ou dos espaços públicos. Aprova-se em instrumento próprio ou em plano de pormenor; publica-se no Diário da República. O Manual de Apoio ARU do IHRU explica o processo aos municípios. À administração do condomínio interessa o resultado:

• o prédio está ou não dentro de uma ARU;
• se está, podem aplicar-se benefícios fiscais e taxas de IVA reduzidas nas empreitadas de reabilitação, nos termos da lei fiscal em vigor na data da fatura;
• alguns financiamentos (incluindo o IFRRU) exigem localização em ARU, ou edifício com idade mínima, ou ambos.

A consulta faz-se na câmara e no mapa do Portal da Habitação. Uma deliberação da assembleia não cria uma ARU.

O Regime Excecional para a Reabilitação Urbana (RERU), Decreto-Lei n.º 53/2014, que o IHRU ainda lista na página de reabilitação, já não vigora: durou sete anos a contar de abril de 2014. Processos pendentes à data do termo e obras feitas ao abrigo desse regime mantêm o enquadramento que a lei transitória lhes deu. Obras novas seguem o RJUE e as normas técnicas actuais, não o RERU caducado.

IFRRU: empréstimo, não subsídio a fundo perdido

O Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização Urbanas é gerido pelo IHRU. O Guia do Beneficiário descreve o produto: empréstimos em condições mais favoráveis do que o mercado, para reabilitação integral de edifícios (habitação ou outros usos) e medidas de eficiência energética no mesmo pedido.

Pontos que a assembleia precisa de saber antes de mandar a agência «candidatar-se»:

• o pedido apresenta-se a um banco selecionado, não a um formulário no PrumoSGC;
• o beneficiário é quem executa o investimento (proprietário, condóminos em conjunto, por vezes a administração com poderes bastante na ata);
• a localização em ARU e a idade do edifício (em regra 30 anos ou mais, com excepções) condicionam o enquadramento;
• nas partes habitacionais costuma exigir-se melhoria do desempenho energético (subida de classes ou percentagem mínima), comprovada por certificado energético;
• avisos, bancos e a geração do instrumento (IFRRU 2020 / sucessor) mudam. Lê-se o guia e a página de candidaturas na data do pedido.

A ata que habilita a administração a contratar empreitada e financiamento tem de ser tão precisa como a que aprova a obra: objecto, custo estimado, modo de pagamento, quem assina. Sem essa deliberação, o banco não trata o condomínio como mutuário.

Quem paga a reabilitação

O custo das partes comuns rateia-se pela permilagem, salvo regra diversa no título. O IFRRU não altera essa chave: altera o financiamento (prazo, juro, carência). A assembleia decide se usa fundo de reserva, quota extraordinária, empréstimo ou combinação.

O IVA de 6 % nas empreitadas de reabilitação depende da natureza da obra e do enquadramento do imóvel (incluindo, muitas vezes, a ARU). A fatura vai ao NIF do condomínio. O enquadramento concreto é do contabilista certificado e do empreiteiro.

No PrumoSGC

A plataforma não submete candidaturas IFRRU nem consulta o mapa das ARU. Serve para o que vem a seguir: orçamento, fundo, despesas da empreitada, assembleia (convocatória, presenças, voto por permilagem, ata PDF) e o cadastro que alimenta o rateio.

A minuta da ata que habilita a administração a contratar o banco e o empreiteiro gera-se como os demais documentos LaissPdf, o texto jurídico continua a ser da assembleia e, se preciso, do advogado da agência.